Mieten: Welche Regeln für Mieterhöhungen gelten

Wenn das Wohnraum-Angebot kleiner ist als die Nachfrage, können Eigentümer eine Mieterhöhung verlangen – soweit die Gesetze der Marktwirtschaft. Doch ist das längst nicht immer zulässig.

Disclaimer Capital

Der Versuch ging gründlich daneben: Ein Vermieter in Halle an der Saale wollte den Austausch von Rauchwarnmeldern als Anlass nutzen, um eine kräftige Mieterhöhung durchzusetzen. Die Mieter setzten sich zur Wehr und bekamen schließlich im Mai 2023 vorm Bundesgerichtshof Recht: Der simple Austausch von Rauchwarnmeldern rechtfertigt nach dem höchstrichterlichen Urteil keine Mieterhöhung. Denn ein neuer Rauchmelder sei in der Regel eben keine Modernisierungsmaßnahme, wie der Eigentümer argumentierte. Lediglich technische Verbesserungen oder sonstige nachweislichen Aufwertungen einer Immobilie ließen höhere Mieten zu – beispielsweise, wenn der Vermieter die Energieeffizienz verbessert. Eine solche Lage sahen die BGH-Richter im konkreten Fall nicht gegeben. 

Das Beispiel zeigt, dass Mieter nicht jede Erhöhung akzeptieren müssen – und auch nicht sollten. "Die rechtlichen Bestimmungen für Mieterhöhungen sind grundsätzlich klar geregelt", erklärt Rechtsanwalt Florian Timmer auf dem Online-Portal Anwalt.de: "Vermieter haben nicht die freie Hand, um die Miete willkürlich und in exorbitanter Höhe zu erhöhen." Vielmehr muss jede Mieterhöhung vom Vermieter plausibel begründet werden, ansonsten "ist eine Erhöhung der Miete nicht rechtens", weiß der Anwalt. Bei all dem sind feste Vorschriften einzuhalten, denn der Gesetzgeber schützt Mieter in besonderer Weise. Neben der konkreten Begründung muss der Vermieter die geplante Mieterhöhung dazu auch konkret beziffern, er muss die alte und die neue Miete nennen. Und der Mieter zahlt sie frühestens drei Monate nach Erhalt des Mieterhöhungsschreibens.

Zulässige Miet-Erhöhungen und Obergrenzen

Außerdem gilt: Die erste Mieterhöhung darf frühstens zwölf Monate nach dem Einzug erfolgen. Danach gilt eine weiter Wartefrist von 15 Monaten, bevor eine weitere Mieterhöhung möglich ist. Vermieter müssen bei Mieterhöhungen darüber hinaus die sogenannte Kappungsgrenze einhalten. Diese besagt: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent steigen. Maßgeblich ist dafür die Netto-Kaltmiete. In besonders angespannten Wohnungsmärkten, wo die Mietpreisbremse greift, sind sogar nur 15 Prozent Plus in drei Jahren erlaubt.

STERN PAID Titel Protokoll Mieter verklagt Vermieter 09.27

Soweit die Theorie. In der Praxis sieht es allerdings so aus, dass Vermieter etliche Möglichkeiten haben, die Vorschriften auszuhebeln. So kann ein Vermieter die Miete beispielsweise erhöhen, um diese an die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß Mietspiegel anzupassen. Auch Modernisierungsmaßnahmen können teilweise auf Mieter umgelegt werden, wenn diese – wie erwähnt – zu einer nachweislichen Aufwertung der Wohnung oder des Hauses führen. Möglich ist dann ein Aufschlag von bis zu acht Prozent der Investitionskosten, natürlich heruntergerechnet auf den Anteil der Wohnung am Haus. Dabei dürfen sich die geforderten Zusatzkosten aber nicht auf mehr als drei Euro pro Quadratmeter addieren. Wichtig zu wissen: In beiden Fällen müssen sich Vermieter auch nicht an die 15-monatige-Wartefrist halten, sondern können die Miete schon früher anheben. 

Attraktive Neuvermietung

Eine weitere Möglichkeit, die Vermieter gerne nutzen, um Mieterhöhungen schnell und flexibel durchzusetzen, sind explizite Vereinbarungen im Mietvertrag, also eine Staffel- oder sogenannte Index-Miete. Damit klettert der Mietzins dann in festen Abständen oder passt sich an die allgemeine Teuerungsrate an.

Bei Neuvermietungen können Vermieter die Preisschraube ebenso nach oben drehen. Erlaubt sind hier bis zu 10 Prozent Aufschlag zur üblichen Vergleichsmiete, sofern ein Mietspiegel existiert. Wenn nicht, darf die Miete sogar bis zu 20 Prozent über dem allgemeinen Niveau liegen. Falls der Wohnungsmarkt stark angespannt ist, wie beispielweise in Berlin sind bei Neuvermietungen immer noch 10 bis 15 Prozent Aufschlag zum aktuellen Durchschnitt möglich. 

Allerdings haben findige Vermieter eine Möglichkeit gefunden, auch diese Bremse zu umgehen, indem sie möblierten Wohnraum auf Zeit anbieten. Solche Objekte sind von der Mietpreis-Obergrenze ausgenommen. Gleiches gilt für möblierten Wohnraum im Neubau.

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Unberechtigte Mieterhöhungen

Es gibt immer wieder Fälle, in denen Mieterhöhungen nicht rechtens sind, Vermieter aber trotzdem versuchen, diese durchzusetzen. Etwa bei einem Vermieterwechsel. Dieser allein rechtfertigt nämlich anders als der Mieterwechsel keine Mieterhöhung. Gleiches gilt für Fake-Modernisierungsmaßnahmen wie den Austausch einer Klingel oder eines Schilds – oder ein neuer Farbanstrich. Auch eine rückwirkende Mieterhöhung ist nicht zulässig, da der Mieter dieser immer im Vorfeld zustimmen muss. Solange die Zustimmung fehlt, darf eine Mieterhöhung gar nicht greifen. 

Wer Zweifel an der Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung hat, sollte sich die Zeit nehmen, sie zu überprüfen, gegebenenfalls auch mit juristischer Hilfe. Insgesamt hat ein Mieter zwei Monate Zeit, Widerspruch gegen eine angekündigte Mieterhöhung einzulegen. Den Widerspruch muss er ausreichend und am besten schriftlich begründen. Im Erfolgsfall spart er bares Geld – ist die Erhöhung rechtens, gewinnt man zumindest Erfahrung.