UBS-Studie: Steigen die Preise auf dem Wohnungsmarkt jetzt wieder an?

Die Preise für Wohneigentum in Frankfurt und München sind zuletzt deutlich gesunken. Jetzt könnte der Markt laut der UBS wieder anziehen. Steigt jetzt das Risiko für eine Blase?

Der  Preisverfall von Wohnimmobilien in München und Frankfurt dürfte laut einem Report der Großbank UBS beendet sein. "Sinkende Zinssätze werden den Kostenvorteil für potenzielle Käufer wieder deutlicher in Richtung Immobilienkauf verschieben", sagt Tobias Vogel, CEO der UBS Europe SE, in der das Schweizer Institut sein Geschäft in der Eurozone mit Sitz in Frankfurt gebündelt hat.

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat in diesem Sommer bereits zweimal die Zinsen gesenkt, für Oktober oder Dezember wird bereits der nächste Schritt nach unten erwartet. Mit den Leitzinsen sinken auch die Hypothekenzinsen. Vogel zufolge könnten dank der besseren Erschwinglichkeit Erstkäufer vermehrt auf den Markt zurückkehren. Das aktuelle Marktumfeld deute darauf hin, dass die Preise in europäischen Metropolen schon bald wieder ansteigen könnten.

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Die UBS analysiert jährlich die Wohnimmobilienpreise in weltweit 25 Metropolen und berechnet daraus den Global Real Estate Index. In Deutschland werden Frankfurt und München betrachtet.

Besonders die stark gestiegenen Baukosten und die zwischenzeitlich hohen Zinsen haben die Baubranche zuletzt in eine prekäre Lage gebracht. Die Neubautätigkeit ist deshalb weitgehend zum Erliegen gekommen. Die fehlenden Neubauten sowie das stetige Bevölkerungswachstum von rund einem Prozent pro Jahr in Frankfurt und München resultieren in einem immer knapperen Wohnungsangebot. Deshalb wird auch ein weiterer Anstieg der Mietpreise erwartet. Gedämpft werden könnte der Preisanstieg hierzulande von der schwachen Wirtschaftsentwicklung.

The One 14.15

Sinkendes Risiko einer Immobilienblase

Die Aussicht auf steigende Immobilienpreise und Mieten werden nach Ansicht der UBS jedoch keine Blase auslösen. Das entsprechende Risiko sei vielmehr deutlich gesunken. Anhand des UBS-Risikoindikators liegen Frankfurt und München im internationalen Vergleich zwischen 25 Städten im Mittelfeld und sind als moderat eingestuft. Im Jahr 2022 wiesen Frankfurt (2,21) und München (1,78) noch ein hohes Risiko für eine Immobilienblase auf. Aktuell beträgt der Wert für Frankfurt nur noch 0,75 und für München 0,54.

Die Bewertung des Risikos wird mit Hilfe eines Score-Systems angegeben. Für die Berechnung werden mehrere Kennzahlen, beispielsweise der Preis und die Miete, ins Verhältnis gesetzt. Ein Score unter 0,5 steht für ein geringes Risiko, während ein Score über 1,5 für ein hohes Risiko steht. 

© UBS

Doch nicht nur in den beiden betrachteten deutschen Städten ist das Risiko einer Immobilienblase gesunken. Die UBS hat städteübergreifend niedrigere Werte im Bubble-Index ermittelt. Grund dafür sei die sinkende Nachfrage wegen der gestiegenen Hypothekenzinsen. Dies habe die Preise um rund 20 Prozent unter ihre Höchstpreise fallen lassen.

Eine Ausnahme bei der Entwicklung der Immobilienpreise sind unter den 25 betrachteten Städten Miami und Dubai. In Dubai stiegen die Preise allein im vergangenen Jahr um 17 Prozent, wobei sie seit 2020 sogar um über 40 Prozent zugelegt haben. Ein wesentlicher Grund hierfür sind vor allem spekulative Investitionen in noch nicht fertiggestellte Immobilien. Miami verzeichnete im vergangenen Jahr ein vergleichsweise geringeres Wachstum von sieben Prozent, fällt jedoch besonders durch einen Preisanstieg von 50 Prozent seit 2019 auf.

In der akuten Blasenrisikozone befinden sich laut UBS-Index derzeit außerdem Zürich und Tokio. Als ebenfalls risikoreich gelten Los Angeles, Toronto und Genf.  

Eigenheim-Kauf bleibt schwierig

Trotz des jüngsten Preisrückgangs sind die Immobilienpreise in Frankfurt und München noch immer deutlich höher als vor zehn Jahren. In Frankfurt liegt der durchschnittliche Preis rund 90 Prozent über dem vor einem Jahrzehnt. Das hat Konsequenzen für die Erschwinglichkeit: Laut dem Report kann sich ein qualifizierter Arbeiter aktuell 40 Prozent weniger an Wohnraum leisten als im Jahr 2021, vor dem globalen Anstieg der Zinssätze.