Wohnungsmarkt: Zinsen runter, Löhne rauf: Immobilien wieder erschwinglicher

Gestiegene Zinsen und Baukosten haben die eigenen vier Wände für viele Menschen unbezahlbar gemacht - der Immobilienmarkt stürzte 2023 tief in die Krise. Nun hat sich das Umfeld für Käufer verbessert.

Nach dem Krisenjahr 2023 dürfte sich der deutsche Immobilienmarkt nach Einschätzung des Hamburger Gewos-Instituts erholen. Ein wichtiger Grund: Für Eigennutzer sei Wohnraum dank der gesunkenen Kaufpreise, etwas niedrigerer Kreditzinsen und steigender Löhne wieder erschwinglicher geworden, heißt es in einer neuen Prognose des Gewos-Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung. 

In den vergangenen Monaten habe die Zahl der Käufe am Immobilienmarkt zugelegt. Der Trend dürfte sich im Jahresverlauf fortsetzen - wenn auch von stark gedämpftem Niveau aus. "Mittelfristig werden Transaktionen, Geldumsätze und Kaufpreise nicht wieder das Vorkrisenniveau erreichen", heißt es mit Blick auf den jahrelangen Immobilienboom in Deutschland, der 2022 im Zuge stark gestiegener Kreditzinsen endete.

Inzwischen sind neben den Immobilienpreisen auch die Bauzinsen wieder spürbar gesunken. Für zehnjährige Immobilienkredite wurden der FMH-Finanzberatung zufolge im Schnitt zuletzt 3,3 Prozent Zinsen fällig - vor zwölf Monaten waren es noch knapp vier Prozent pro Jahr. Zugleich sind die Löhne für viele Menschen deutlich gestiegen, da Gewerkschaften angesichts der Inflationswelle hohe Tarifabschlüsse durchgesetzt haben.

Eigentum wieder stärker gefragt

Konkret erwartet Gewos, dass der Umsatz mit Wohnimmobilien dieses Jahr um rund 11 Prozent auf mehr als 172 Milliarden Euro steigt (2023: 155,7 Mrd. Euro). Die Zahl der Kauffälle dürfte ebenfalls um etwa 11 Prozent auf rund 545.000 zulegen. Während Eigennutzer von einer besseren Erschwinglichkeit profitierten, blieben Immobilieninvestments für Kapitalanleger eher unattraktiv. Trotz steigender Mieten sei der Renditeabstand gemessen an risikoärmeren Anlageformen weiter klein, sagte Sebastian Wunsch, Bereichsleiter Immobilienwirtschaftliche Analysen bei Gewos.

Keine Besserung im Wohnungsbau

Keine Besserung sieht Gewos im kriselnden Wohnungsbau. "Aktuelle Zahlen der Gutachterausschüsse deuten auf einen weiteren Rückgang der Wohnbaulandverkäufe im laufenden Jahr hin, insbesondere bei Eigenheimgrundstücken", sagte Wunsch.

Im vergangenen Jahr war der deutsche Immobilienmarkt in eine tiefe Krise gestürzt. Besonders große Umsatzrückgänge gab es Gewos zufolge bei Wohnbauland, Mehrfamilienhäusern und Wirtschaftsimmobilien, während das Eigenheimsegment am stabilsten blieb. 

In Summe belief sich der Umsatz am Immobilienmarkt 2023 demnach auf rund 202,4 Milliarden Euro, ein Einbruch von fast 28 Prozent zum Vorjahr. Die Zahl der Transaktionen fiel mit rund 666.700 auf ein Allzeittief (-15,2 Prozent). Für die Studie hat Gewos bundesweit Daten zu abgeschlossenen Grundstückskaufverträgen bei den Gutachterausschüssen und die damit verbundenen Umsätze analysiert.