Wie es am Immobilienmarkt 2025 weitergehen könnte

Erst erlebten die Immobilienpreise einen historischen Verfall, nun steigen sie wieder. Gleichzeitig aber gehen die Zinsen zurück. Was bedeutet das für Käufer und Verkäufer im neuen Jahr?

Ein freistehendes Haus mit Garten und Garage, möglichst nah dran an Arbeit, Kita oder Schule. Das ist nach wie vor der Traum vieler Menschen in Deutschland - den sich zuletzt aber nur die wenigsten erfüllen konnten. Das schlug sich schließlich auch in den Preisen nieder: Nach Jahren, in denen die Immobilienpreise nur gestiegen waren, gingen sie 2023 schließlich zurück, weil die hohen Kaufpreise kaum noch jemand zahlen konnte. So stark wie seit 60 Jahren nicht mehr sind die Preise für Wohnimmobilien 2023 gefallen - ein historischer Verfall.

Dieser Verfall aber ist nun gestoppt. Langsam steigen die Preise wieder, so Immobilienexperte Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW): "Das hängt damit zusammen, dass sich die Rahmenbedingungen insofern verbessert haben, dass die Zinsen leicht gesunken sind. Und dass wir steigende Mieten haben, eine höhere Mietdynamik als wir das selbst in den Boom-Jahren hatten. Und diese Perspektiven setzen sich auch fort."

"Im Einstieg attraktive Kaufpreise"

Die Lage bleibt beim Immobilienkauf der entscheidende, limitierende Faktor. Die Unterschiede sind massiv: Wer in München ein freistehendes Einfamilienhaus mit etwa 120 Quadratmetern und einer Garage sucht, in mittlerer bis guter Wohnlage, der muss nach einer Berechnung der Bausparkasse LBS mit einem Preis von 1,6 Millionen Euro rechnen. In Mainz sind es demnach für vergleichbare Häuser noch 750.000 Euro, in Magdeburg 300.000 Euro.

Das Niveau vor der Immobilienkrise des Jahres 2023 sei mittlerweile aber noch nicht wieder erreicht, betont der Vorstandsvorsitzende des Kreditvermittlers Interhyp, Jörg Utecht. Das Preisniveau für Gesamtdeutschland liege gegenwärtig noch immer fünf Prozent unter den Höchstwerten, so Utecht: "Es lassen sich also im Einstieg heute attraktive Kaufpreise erzielen."

Kreditzinsen gehen langsam zurück

Für die Dynamik am Immobilienmarkt entscheidend ist auch die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB). Im Laufe des Jahres 2024 hat die EZB vier Mal die Zinsen gesenkt, zuletzt auf ein Niveau von drei Prozent. Das hat sich auch am Kreditmarkt gezeigt.

Der durchschnittliche Zins auf ein zehnjähriges Darlehen liegt zum Jahresende 2024 zwischen drei und dreieinhalb Prozent. 2023 noch hatte der Zins in der Spitze bei deutlich über vier Prozent gelegen. Für die Immobilienkäufer mache das viel aus, so Jörg Utecht: "Da reden wir von mehreren hundert Euro pro Monat und auf das Jahr gesehen von mehreren Tausend Euro, die eine Kundin oder ein Kunde weniger zahlt als 2023."

Beim Neubau hakt es weiterhin

All das führt dazu, dass die Dynamik am Immobilienmarkt wieder an Fahrt gewinnt. Und es sorgt dafür, dass der Immobilienkauf für viele Haushalte in Deutschland weiterhin kaum erschwinglich ist, vor allem in den großen Städten. Problematisch ist auch, dass die Dynamik nicht in allen Segmenten ankommt.

Vor allem der Neubau bereitet der Branche weiter Sorgen. Das Ziel, jedes Jahr 400.000 neue Wohnungen zu bauen, hat die scheidende Ampel-Regierung klar verfehlt. Sowohl Interhyp-Vorstand Jörg Utecht als auch IW-Experte Michael Voigtländer fordern von der künftigen Bundesregierung mehr Impulse. Beispielhaft, so Utrecht, sei ein Freibeitrag bei der Grunderwerbssteuer oder eine spürbare Ausweitung der Neubauförderung.

Oft scheitere der Immobilienkauf am fehlenden Eigenkapital, ergänzt Voigtländer. Zusätzliche Impulse für den Wohnungsbau seien dringend notwendig: "Denn es ist klar, dass die Wohnungsbautätigkeit steigen muss", so der IW-Experte.

Die Frage des Timings

Was also sollten Kaufinteressenten in dieser Lage tun? Jetzt zuschlagen oder doch noch länger warten? Es sei schwierig, auf das perfekte Timing zu setzen, betont Michael Voigtländer. Es sei verführerisch, den günstigsten Zeitpunkt abzuwarten, aber: "Das ist wie an der Börse, man trifft eigentlich nie den besten Zeitpunkt. Ich finde es entscheidender, dass man eine Immobilie aussucht, die man langfristig bewohnen möchte oder langfristig vermieten möchte. Und wenn es sich dann finanzieren lässt, dann sollte man durchaus zugreifen."

Der Trend zeigt: Es ist gut möglich, dass im Umfeld hoher Mieten und weiter sinkender Zinsen die Preise für Immobilien auch 2025 wieder steigen. An Nachfrage jedenfalls mangelt es der Branche nicht - vielen Kunden aber an den finanziellen Mitteln.

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