Mikroapartment: Das kleine Zuhause ist für Mieter ein großes Problem

Deutschlandweit werden immer mehr möblierte Mini-Wohnungen vermietet. Für Investoren sind sie lukrativ, weil sie teuer vermietet werden können – und das Modell geht auf.

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Wohnen auf kleinstem Raum – ein Mikroapartment bietet alles, was man braucht, kompakt und praktisch. Doch das hat auch seinen Preis, denn die Miete für eine relativ kleine Wohnfläche ist oft hoch. Wer zum Beispiel ein Einzelapartment in Köln anmieten möchte, muss mit Kosten ab circa 630 Euro für wenig Platz rechnen. Trotzdem steigt die Nachfrage nach dieser Wohnform, wie ein Bericht des Immobilien-Dienstleisters Cushman und Wakefield zeigt. Besonders Studierende, junge Berufstätige oder Pendler zwischen 18 und 39 Jahren wohnen laut Bericht in den kleinen Buden, insbesondere in großen Städten mit vielen Arbeitgebern und Universitäten. 

Für diese Menschen ist die Wohnform praktisch, denn Mikroapartments sind meist voll ausgestattete Wohnungen in zentraler Lage. Mit jeweils oft weniger als 30 Quadratmeter Wohnfläche befinden sie sich meist in größeren Anlagen mit mehr als 100 Einheiten. Nur wenige Bewohnerinnen und Bewohner bleiben lange dort: Die kleinen Wohnungen dienen in der Regel als vorübergehendes Zuhause für ein paar Monate oder wenige Jahre. 

Bezahlbarer Wohnraum bleibt knapp 

Auch allgemein geht der Trend in Richtung kleinerer Haushalte: Laut statistischem Bundesamt soll die Zahl der Einpersonenhaushalte von 17,3 Millionen im Jahr 2023 auf 19,3 Millionen im Jahr 2040 ansteigen, was knapp 45 Prozent aller Haushalte ausmachen wird. Während 2020 durchschnittlich 1,91 Personen in einem Haushalt lebten, wird diese Zahl bis 2035 voraussichtlich auf 1,85 sinken, zeigen ebenfalls Zahlen des statistischen Bundesamts.

Text Airstream 15:41

Um dem Bedarf zu begegnen, sind in den letzten Jahren in großen Städten vermehrt Ein- bis Zweiraumwohnungen entstanden. Obwohl vielerorts auch ein Mangel an größerem Wohnraum besteht, etwa für Familien. Besonders in Berlin, Frankfurt und Düsseldorf, wo der Bevölkerungszuwachs stark ist, entstehen immer mehr Mikroapartments. Doch das neue Angebot verbessert trotzdem nicht die Situation auf dem angespannten Wohnungsmarkt.

Nach Angaben des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) werden bis 2025 rund 750.000 Wohnungen fehlen, bis 2027 könnten es bis zu 830.000 Wohnungen sein. Das entspräche dem gesamten Wohnungsbestand in Bremen und dem Saarland zusammen. Besonders groß ist der Wohnungsmangel in den Großstädten. Das liegt vor allem daran, dass zu wenige Wohnungen dort entstehen, wo sie gebraucht werden. Das bestätigen auch die Zahlen. In Köln wurde der Bedarf an neuen Wohnungen in den vergangenen drei Jahren nur zu 37 Prozent gedeckt, Berlin kam auf eine Quote von 52 Prozent. 

Vor allem Studentinnen und Studenten suchen allerdings dringend nach bezahlbarem Wohnraum. Die vorhandenen Wohnheimplätze reichen nur für etwa 9,6 Prozent der Studierenden aus, wie das Deutsche Studierendenwerk berichtet. Der Wohnungsmarkt kann mit dem Anstieg der Studierendenzahlen nicht mithalten, daher weichen viele auf Mikroapartments aus – auch wenn diese teurer sind – zumindest bis sie etwas Bezahlbares gefunden haben. Wer in Mikroapartments anlegt, kann davon profitieren. Doch das Wohnraum-Problem lösen die möblierten Apartments nicht, weder für Studentinnen und Studenten noch für Menschen mit höherem Einkommen und Familien. 

Erhöhte Preisaufschläge für möblierte Mini-Wohnungen

Im Gegensatz zum klassischen Wohnmarkt gibt es bei Mikroapartments oft keine "Kaltmieten" mit separat abgerechneten Betriebskosten. Stattdessen bieten die Vermieter solcher Wohnungen sogenannte All-In-Verträge an, bei denen Miete, Nebenkosten, Ausstattung und Services im Mietpreis enthalten sind. Da die Apartments möbliert sind und die Mietverträge befristet, unterliegen sie nicht der Mietpreisbremse. Investoren verspricht die Wohnform dadurch ein leichtes Renditeplus im Vergleich zum klassischen Wohnen, bei einem überschaubaren Kapitaleinsatz.

Gleichzeitig werden Mikroapartments damit zum großen Problem für diejenigen, die auf dem Immobilienmarkt nach einem neuen Zuhause suchen. "Möblierte Wohnungen werden mit erheblichen Preisaufschlägen vermietet, insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten", sagt Christian Oberst, Senior Economist für Wohnungspolitik und Immobilienökonomik beim Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) der "Tagesschau". 

Um den Mieterschutz bei möblierten Wohnungen zu verbessern, hat der Bundesrat im vergangenen Jahr einen Gesetzesentwurf vorbereitet. Die Bundesländer wollen die Mietpreisbremse erweitern und den Schutz bei Kurzzeitvermietungen stärken. Auf Antrag von Bremen und Hamburg hat die Länderkammer beschlossen, den Entwurf in den Bundestag einzubringen, um festzulegen, wie viel Vermieter für Möbel verlangen dürfen. Eine Entscheidung des Bundestages steht noch aus. Doch viele Mikroapartments sind sowieso von der Mietpreisbremse ausgenommen, weil sie sich in Neubauten oder modernisierten Gebäuden befinden, das Gesetz aber nur für Bestandsimmobilien gilt.